Kiraya veren tarafından kiracının tahliye edilmesinin mümkün olduğu durumlar aşağıdaki gibi sıralanabilir.

• Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut Gereksinimi Nedeniyle Feshetme Hakkı
• Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Fesih Hakkı
• Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Hakkı
• Kiraya Verenin Tadilat Nedeniyle Tahliye Hakkı
• Kiracının Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Evden Çıkmaması Halinde Tahliye
• Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtarla Tahliye
• Aynı İlçe veya Beldede Kendisinin ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Oturulabilecek Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye
• 10 Yıllık Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Hakkı
• Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması veya Yararlanma Hakkını Devretmesi Nedeniyle Kiraya Verenin Tahliye Hakkı
• Kiracının İflası Nedeniyle Fesih
• Önemli Nedenlerle Fesih
• Kiracının Sözleşmeye Uymaması Nedeniyle Fesih

TBK m. 354 hükmü uyarınca dava sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaktır. Dolayısıyla tahliye davasında tahliye sebepleri ancak kanunda belirtilenler ile sınırlıdır.

Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut Gereksinimi Nedeniyle Feshetme Hakkı

TBK m. 350 hükmünde sayılan ve kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyunun, kiraya verenin yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kiraya verenin, tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olduğundan bir önceki yazımızda bahsetmiştik. Bu tür tahliye davasında konut gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Konut ihtiyacı, kiraya verenin bulunduğu duruma, yaşam şartlarına göre değerlendirilir. Örneğin sağlık durumu asansörsüz bir apartmanda oturmaya elveriş göstermeyen ev sahibi, konut ihtiyacı sebebiyle asansörlü ya da alt katlarda bulunan dairesine taşınmak için iş bu davayı açabilecektir.

Ancak bilinmelidir ki, İhtiyaç Nedeniyle tahliye davası açarak kiracısını tahliye eden ev sahibinin, 3 yıl geçmedikçe, gereksinim amacıyla tahliye edilen kiralananı, kiracıdan başkasına kiralaması kanunla yasaklanmıştır. (TBK m. 355).Kiraya veren yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi ileri sürme hakkı bulunmaktadır. Kiracıya ödenecek tazminat, son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

Tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir

Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Fesih Hakkı

Yine kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi nedeniyle kiraladığı işyerini kiracının boşaltması için tahliye davası açabilir. Bu tür tahliye davasında da işyeri gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Yargılama sona ermeden işyeri gereksinmesi ortadan kalkarsa tahliye davası reddedilir. 

Tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. İhtiyacı olması halinde ise yeni sahip, kiracıya karşı tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi halinde yeni malik bu haktan yararlanamaz. Bu tür tahliye davasında da işyeri gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerekmektedir.

Yeni malikin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksiniminin ispatlanmış olması gerekir.

Ayrıca yeni malikin taşınmazı edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim ile konut ya da işyeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep ettiğini bildirmesi gerekir. Bir sonraki aşama ise, yeni malikin taşınmazı edinim tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açmış olmasıdır.

Kiraya Verenin Tadilat Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kiralananda esaslı tadilat yapılmasının gerekmesi ve bu esnada kiralananın kullanımının imkânsız olması da tahliye sebeplerinden biridir. Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imarı veya esaslı onarımı ve değiştirilmesi için yapılacak işlemler neticesinde yapılacak işlemler sırasında kiralananı kullanmak imkansız hale gelecek ise kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Yapılacak olan onarımın yukarıda değindiğimiz gibi esaslı ve önemli olması gerekmektedir. Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapım ve onarım işleri için kiracının evden çıkarılması kanunen mümkün değildir. Bu nedene dayalı olarak açılacak tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir.

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Evden Çıkmaması Halinde Tahliye

Kiracı, kiralananı, belirli bir tarihte ayrıca da kiraya verenin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden usule ve yasaya uygun olarak geçerli ve yazılı olacak şekilde bildirmişse ve buna karşın taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Bu taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiracıyı ancak icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle çıkarmak mümkündür. Tahliyeye yönelik icra takibinin veya tahliye davasının, taahhütte belirtilen tarihi izleyen 1 ay içinde açılmış olması zorunludur. Boşaltma taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması gerekmektedir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak açılacak olan tahliye davasını bizzat kiraya veren açabilir. Öte yandan tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonraki uygun bir tarihte verilmiş olması gerekir. Yargıtay Kararlarına göre, kira sözleşmesinin başlangıcında verilmiş tahliye taahhütnamesi “tazyik ve ikrah altında” verilmiş olması ihtimali bulunduğu için geçersiz sayılmaktadır.

Kiracının taşınmazı teslim tarihinde taahhüt vermesine rağmen taahhüde teslimden sonraki bir tarihin atılması, kanuna karşı hile teşkil ettiğinden taahhüt geçersizdir. Ancak bu durumun ispat külfeti kiracı üzerindedir.

Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtarla Tahliye

Kanun, kiralayana kira parasını sürekli olarak geç ödemeyi veya ödememeyi alışkanlık haline getiren kötü niyetli kiracılara karşı tahliye davası açabilme hakkı tanınmıştır. Kiracının kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmesi belli şartlarda tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. Kiracı kira sözleşmelerindeki kira süresi içerisinde, kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olarak yapılmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediğinin açıkça belirtilmiş olmalıdır. İhtar, 1 kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır. Eğer ki taraflar kira bedelinin yıllık ödenmesini kararlaştırmışlarsa, bu sebebe dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Gönderilen ihtardan sonra ödeme yapılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu nedene dayalı olarak açılacak olan tahliye davasının kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir. Bir ay içinde tahliye davası açılmaz ve kira sözleşmesi de sona erdirilmezse, artık bu nedene dayanılarak kiracı taşınmazdan çıkarılamaz. 

Aynı İlçe veya Beldede Kendisinin ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Oturulabilecek Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye

Bu durumun varlığı halinde kiraya veren eğer ki, kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu olduğunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Bu hükmün uygulanabilmesi için, konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması ve bu konutun kiracının kullanmasına elverişli bulunması gerekir.

Yine kiraya verenin sözleşmesinin bitiminden başlayarak bu nedene dayalı olarak 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekir.

10 Yıllık Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeden, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getiriyor olmasına rağmen, on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının dolması sebebiyle bu sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK m. 347 hükmü uyarınca kira sözleşmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır.

Kira sözleşmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından en az 3 ay öncesine kadar kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek bildirimde bulunmak koşuluyla tahliye talep etme hakkına sahip olunur.

Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması veya Yararlanma Hakkını Devretmesi Nedeniyle Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Kiracı, konut olarak kiraladığı taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başka birisine kiralayamaz veya yararlanma hakkını devredemez. Kiraya verenin rızası olmadan, kiracı evi başkasına kiralarsa bu durum kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkı verir. 

Kiracının İflası Nedeniyle Fesih

Kira sözleşmesi süresince kiracının iflas etmesi durumunda, kiraya veren, muaccel olmamış kira bedelleri için güvence verilmesini isteme hakkına sahiptir. Ancak kiracı tarafından güvence verilmez ise, kiraya veren sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahip olur.

Önemli Nedenlerle Fesih ve Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesinin devam etmesinin her iki taraf için de çekilmez hale gelmesi durumunda bu önemli sebeplerin bulunması, hem kiraya verene hem de kiralayana fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkı verir. Yani kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi, tarafların sözleşmeyi feshedebilmeleri için yeterlidir.

Kiracının Sözleşmeye Uymaması Nedeniyle Fesih

Kiracının, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinden kaynaklanan bazı yükümlülükleri ve borçları vardır. Kiracının bu borçlarını herhangi bir haklı neden olmaksızın yerine getirmemesi halinde, kiralayan öncelikle kiracıya ihtarname gönderir. Kiracı buna rağmen sözleşmeye uymamaya devam ederse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. 

Anlaşılacağı üzere kiracının tahliye edilmesi bakımından birçok hukuki yöntem bulunmaktadır. Ancak her somut olay için bahsi geçen yollardan herhangi biri denenemez. Dolayısı ile hangi hukuki yöntemin hangi somut olaya uyduğu özenle belirlendikten sonra sürecin ilerlemesi hak kaybına uğramamak bakımından oldukça önemlidir. Adaletli günler temennisiyle…

Av. Gamze GÖKÇEOĞLU UĞUR

Bir kiracının kiralamış olduğu  taşınmazdan tahliye edilebilmesi, yani ev sahibinin kiracıyı evden çıkarılabilmesi için gerekli olan sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmıştır. Bu bilgi paylaşımını içeren yazımızda kiracı evden nasıl çıkarılır nasıl tahliye edilir, kiracının tahliyesi sebepleri nelerdir, açılan  tahliye davası ne kadar sürer, tahliye için çekilen ihtarname usulleri nelerdir, kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç nasıl ilerler, kendisi oturmak isteyen ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir tahliye taahhütnamesi olmayan ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebilir, tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için gerekli koşullar nelerdir, kirasını düzenli ödeyen kiracı evden çıkarılabilir mi vb. soruların cevaplarını bulabilirsiniz. Süreç içerisinde hata yapmamak, süreleri kaçırmamak, hak kaybına uğramamak ve sürecin doğru ilerlemesi vb açısından bir avukattan yardım almanız tavsiye edilir.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı, kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle tahliye etmek yani bu taşınmazı boşaltmak amacıyla açmış olduğu davadır. Yani Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmektedir.

Tahliye davasına ilişkin hükümler hem Türk Borçlar Kanunu’nda hem de İcra İflas Hukuku’nda yer almaktadır. Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere düzenlenebilmektedir. Belirli kira sözleşme süresinin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli kira sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim yapılmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise, daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça ancak yasal fesih dönemine uyarak sözleşme feshedilebilecektir.

Kiracının tahliyesi hususu Türk Borçlar kanununda iki ayrı başlık altında değerlendirilmiştir. Bunlar “Bildirim Yoluyla Tahliye” ve “Dava Yoluyla Tahliye” olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Bildirim Yoluyla Tahliye TBK m.347 ve devamında düzenlenirken “Dava Yoluyla Tahliye” TBK m.50 ve devamında düzenlenmiştir.

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla

m.347 Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

II. Dava yoluyla
1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

m.350 Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

b. Yeni malikin gereksinimi

m. 351  Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

m. 352 Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Yukarıda değinmiş olduğumuz, tahliye hususuna ilişkin Borçlar Kanunda düzenlenen hükümlerin ayrıntılı incelemesini bir sonraki yazımızda bulabilirsiniz. Adaletli günler temennisiyle…

Av. Gamze GÖKÇEOĞLU UĞUR