Bir kiracının kiralamış olduğu  taşınmazdan tahliye edilebilmesi, yani ev sahibinin kiracıyı evden çıkarılabilmesi için gerekli olan sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmıştır. Bu bilgi paylaşımını içeren yazımızda kiracı evden nasıl çıkarılır nasıl tahliye edilir, kiracının tahliyesi sebepleri nelerdir, açılan  tahliye davası ne kadar sürer, tahliye için çekilen ihtarname usulleri nelerdir, kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç nasıl ilerler, kendisi oturmak isteyen ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir tahliye taahhütnamesi olmayan ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebilir, tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için gerekli koşullar nelerdir, kirasını düzenli ödeyen kiracı evden çıkarılabilir mi vb. soruların cevaplarını bulabilirsiniz. Süreç içerisinde hata yapmamak, süreleri kaçırmamak, hak kaybına uğramamak ve sürecin doğru ilerlemesi vb açısından bir avukattan yardım almanız tavsiye edilir.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı, kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle tahliye etmek yani bu taşınmazı boşaltmak amacıyla açmış olduğu davadır. Yani Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmektedir.

Tahliye davasına ilişkin hükümler hem Türk Borçlar Kanunu’nda hem de İcra İflas Hukuku’nda yer almaktadır. Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere düzenlenebilmektedir. Belirli kira sözleşme süresinin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli kira sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim yapılmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise, daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça ancak yasal fesih dönemine uyarak sözleşme feshedilebilecektir.

Kiracının tahliyesi hususu Türk Borçlar kanununda iki ayrı başlık altında değerlendirilmiştir. Bunlar “Bildirim Yoluyla Tahliye” ve “Dava Yoluyla Tahliye” olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Bildirim Yoluyla Tahliye TBK m.347 ve devamında düzenlenirken “Dava Yoluyla Tahliye” TBK m.50 ve devamında düzenlenmiştir.

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla

m.347 Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

II. Dava yoluyla
1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

m.350 Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

b. Yeni malikin gereksinimi

m. 351  Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

m. 352 Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Yukarıda değinmiş olduğumuz, tahliye hususuna ilişkin Borçlar Kanunda düzenlenen hükümlerin ayrıntılı incelemesini bir sonraki yazımızda bulabilirsiniz. Adaletli günler temennisiyle…

Av. Gamze GÖKÇEOĞLU UĞUR